Tout contrat de construction de maison individuelle (CCMI) comprend des conditions suspensives qui devront être effectivement levées pour que le chantier puisse commencer.   Ces conditions suspensives doivent être levées dans les délais indiqués sans quoi le contrat est considéré comme nul de plein droit. La Loi (article L231- 4 du Code de la construction et de l’habitation) limite à cinq le nombre de conditions suspensives :

a) l’acquisition du terrain ;
b) l’obtention du permis de construire ;
c) l’obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ;
d) l’obtention de l’assurance de dommages ;
e) l’obtention de la garantie de livraison.

Attention : il vous est interdit de prévoir d’autres conditions suspensives, même à la demande expresse de votre client.

Quelques petits rappels.

L’acquisition du terrain :

Dans certains cas, la condition suspensive de financement figurant dans le compromis de vente, qui nécessairement fait figurer un taux, n’est pas levée. En effet, si l’offre de prêt est proposée à un taux plus important que celui prévu dans le compromis, on peut considérer que la condition suspensive est levée au regard du CCMI mais pas au regard de l’achat du terrain. Dans ce cas, le terrain ne pouvant être acheté, le CCMI devient caduque. 

L’obtention du permis de construire :

Le plan de permis de construire devient une pièce contractuelle.

S’il rentre en contradiction avec le plan contrac­tuel, c’est le document le plus intéressant pour le maître d’ouvrage qui primera.

Un permis de construire ne peut être considéré comme obtenu s’il entraîne des modifications substantielles du projet contractuel (art. L231-3 du CCH). Attention donc aux réserves des arrêtés qui pourraient légitimer un refus de votre maître d’ouvrage de continuer le projet. Et ce, même si vous prenez à votre charge les surcoûts.

L’obtention des prêts :

Il peut arriver que votre client vous apporte un refus de prêt en bonne et due forme même si vous savez très bien qu’il était en capacité de l’obtenir. Vous pouvez alors être tenté d’exiger un deuxième refus de prêt pour entériner la caducité du CCMI.

En clair : devant un refus de prêt vous ne pouvez demander un deuxième refus même si vous avez des soupçons sur la sincérité dudit refus.

L’obtention de l’assurance de dommages et de la garantie de livraison :

Dès lors que votre client a obtenu son permis de construire et le financement de son projet, plus rien ne s’oppose théoriquement à la réalisation de la vente du terrain. Mais entre la théorie et la pratique, il y a quelques subtilités.

Si les trois premières conditions suspensives - obtention du prêt, obtention du permis de construire, acquisition du terrain - sont bien suivies par vous pour sécuriser le contrat, il arrive que les deux dernières que vous souscrivez la plupart du temps quelques jours avant l’ouverture du chantier soient oubliées en termes de délais.

A noter : un maître d’ouvrage ayant obtenu son financement, son permis de construire et son terrain, peut donc légitimement annuler son contrat si le délai de levée des conditions suspensives est dépassé et que le constructeur n’a souscrit ni la garantie de livraison, ni l’assurance dommages-ouvrage (DO).

Attention donc à garder en tête que toutes ces conditions suspensives doivent être levées avant les délais si vous ne voulez pas que le contrat devienne caduque !